„Was ist mein Haus eigentlich wert?“ – diese Frage steht am Anfang fast jedes Verkaufs. Die Antwort hängt von zahlreichen Faktoren ab und lässt sich nicht seriös mit einem einzigen Klick beantworten. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wie eine Immobilienbewertung funktioniert und worauf es wirklich ankommt.
Diese Faktoren bestimmen den Wert
- Lage: Stadtteil, Infrastruktur, Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, Lärm und Ausblick
- Größe: Grundstücks- und Wohnfläche, Zuschnitt und Nutzbarkeit
- Zustand: Baujahr, Instandhaltung, Modernisierungsstau
- Energetischer Standard: Heizungsart, Dämmung, Energieausweis-Klasse
- Ausstattung: Qualität von Bädern, Küche, Böden und Fenstern
- Marktlage: aktuelle Nachfrage und Zinsniveau in Homburg und im Saarpfalz-Kreis
Die Lage ist dabei der einzige Faktor, den Sie nicht verändern können – deshalb wiegt sie am schwersten.
Die drei Bewertungsverfahren
| Verfahren | Wofür geeignet | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Wohnungen, Einfamilienhäuser | Preise verkaufter, ähnlicher Objekte |
| Ertragswert | Vermietete Objekte, Anlageimmobilien | Erzielbare Mieteinnahmen (Rendite) |
| Sachwert | Wenn Vergleichsobjekte fehlen | Bau- plus Bodenwert |
Bei selbst genutzten Häusern und Wohnungen ist meist das Vergleichswertverfahren am aussagekräftigsten, weil es sich an tatsächlich erzielten Preisen orientiert. Bei Kapitalanlagen zählt dagegen die Rendite – hier ist das Ertragswertverfahren maßgeblich.
Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert – die Unterschiede
- Verkehrswert (Marktwert): der Preis, der am Bewertungsstichtag am Markt erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Verkehrswert und Marktwert meinen dasselbe.
- Beleihungswert: ein bewusst vorsichtiger Wert, den Banken für die Finanzierung ansetzen. Er liegt meist unter dem Marktwert.
- Angebotspreis: der Preis, mit dem Sie in die Vermarktung starten – er sollte auf dem Verkehrswert basieren, nicht auf dem Wunsch.
Warum Online-Rechner nur ein Anhaltspunkt sind
Online-Bewertungen arbeiten mit Durchschnittswerten und kennen Ihre Immobilie nicht im Detail. Sie liefern eine grobe Spanne, berücksichtigen aber weder den echten Zustand noch Besonderheiten wie Modernisierungen, Grundstückszuschnitt, Ausblick oder Belastungen im Grundbuch. Für die Preisfindung beim Verkauf sind sie deshalb nur ein erster Anhaltspunkt – keine belastbare Bewertung.
Wann sich ein Verkehrswertgutachten lohnt
Für einen normalen Verkauf genügt in der Regel eine fundierte Marktpreiseinschätzung durch einen erfahrenen Makler. Ein ausführliches, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist vor allem sinnvoll bei Erbschaften, Scheidungen, Schenkungen oder wenn der Wert vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt belegt werden muss.
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Eine erste Marktpreiseinschätzung durch einen Makler ist häufig kostenlos und unverbindlich. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet je nach Umfang mehrere Hundert bis über tausend Euro und lohnt sich vor allem in rechtlichen Fragen.
Wie genau sind Online-Bewertungen?
Sie liefern nur eine grobe Spanne auf Basis von Durchschnittswerten und können den individuellen Zustand nicht erfassen. Für eine belastbare Preisfindung ist eine Bewertung vor Ort nötig.
Welche Unterlagen werden für eine Bewertung benötigt?
Hilfreich sind Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Energieausweis sowie Nachweise über Modernisierungen. Je vollständiger die Angaben, desto präziser die Einschätzung.
Wie oft sollte ich den Wert aktualisieren?
Der Markt verändert sich laufend. Wenn eine Bewertung älter als etwa ein Jahr ist oder sich Zinsen bzw. Zustand deutlich geändert haben, sollte der Wert vor einem Verkauf neu eingeschätzt werden.
Lassen Sie den Wert vor dem Verkauf fundiert und vor Ort einschätzen – das ist die Basis für einen Preis, der weder Geld verschenkt noch Interessenten abschreckt. Diese Ersteinschätzung bieten wir Ihnen unverbindlich an.