Eine geerbte Immobilie ist oft mit Emotionen und vielen offenen Fragen verbunden. Was ist zu tun, welche Steuern fallen an, und was macht man am besten damit? Dieser Ratgeber gibt Orientierung.
Die ersten Schritte
Nach dem Erbfall sind einige Dinge zu klären:
- Erbschein oder Testament klären, wer Eigentümer wird
- Bei mehreren Erben: die Erbengemeinschaft organisieren
- Grundbuch berichtigen lassen (innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei)
- Unterlagen sichten: Grundbuch, Kredite, Versicherungen, Mietverträge
- Den aktuellen Wert der Immobilie ermitteln lassen
Erbschaftsteuer und Freibeträge
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert ab. Die wichtigsten Freibeträge:
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Partner | 500.000 € |
| Kinder (je Elternteil) | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
Selbst genutztes Wohneigentum kann für Ehepartner und Kinder unter bestimmten Voraussetzungen (u. a. zehn Jahre Eigennutzung) steuerfrei bleiben. Die genaue Beurteilung übernimmt ein Steuerberater.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
| Option | Passt, wenn … | Zu beachten |
|---|---|---|
| Verkaufen | schnelle Klarheit / Erbengemeinschaft | Spekulationsfrist prüfen |
| Vermieten | laufende Einnahmen gewünscht | Verwaltung & Instandhaltung |
| Selbst nutzen | Eigenbedarf besteht | Modernisierungskosten |
Gerade in einer Erbengemeinschaft ist der Verkauf oft der pragmatischste Weg, weil sich der Erlös einfach aufteilen lässt und Streit vermieden wird.
Häufige Fragen
Muss ich für ein geerbtes Haus Erbschaftsteuer zahlen?
Nur, wenn der Wert über Ihrem persönlichen Freibetrag liegt. Ehepartner (500.000 €) und Kinder (400.000 €) haben hohe Freibeträge; selbst genutztes Wohneigentum kann unter Bedingungen ganz steuerfrei bleiben.
Wie schnell muss ich mich entscheiden?
Es gibt keine feste Frist für Verkauf oder Vermietung. Die Grundbuchberichtigung ist aber innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei, und laufende Kosten (Kredit, Grundsteuer) laufen weiter – eine zeitnahe Entscheidung lohnt sich.
Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
Alle Miterben müssen einer Verwertung grundsätzlich zustimmen. Kommt keine Einigung zustande, droht im Extremfall eine Teilungsversteigerung. Ein Verkauf mit Aufteilung des Erlöses ist meist die einvernehmliche Lösung.
Wir bewerten Ihre geerbte Immobilie unverbindlich und zeigen Ihnen die beste Verwertung – diskret und mit Erfahrung in Erbengemeinschaften.